こんにちは、寺島です。

今回はガチ投資家が考える現代「住宅ローン」の利用作法について。

この記事を読めば、あなたは世間の時代遅れの住宅ローン情報をアップデートして、今の時代に合ったあなたにとって適切な住宅ローン利用方法を知ることが出来るでしょう。

僕自身は普段ネットで「住宅ローンについて」なんて調べないので知らなかったのですが、どうも世間に出回っている住宅ローンに関する情報は、「本当にお金の専門家や住宅ローンに詳しい人が語っているのか？」と疑問に思うような時代遅れで偏った情報が多いみたいなので、今回はそれらを全部ぶった斬ろうかなと思います。　（笑）

例えば、住宅ローンについてGoogle様で検索すると以下のような話がよく出きます。

• 月々の返済比率を〜までに抑えよう！
• 頭金を多めに入れて無理のない返済計画を！
• 変動金利と固定金利どっちが良いか？
• 少しでも低い金利で！お勧めの金融機関はこちら！
• 繰上げ返済をしよう！
• ３５年とか長期のローンは危険！
• 借金はできる限り早く返済することが老後の安心に繋がる！
• ６０歳までに返済を終えるようにしよう！
• 今の賃貸費用で家が買える！賃貸はもったいない。持ち家は資産になる！
• 万が一の時のために団信にオプションを！
• etc

まだまだありますが、上記のリストをざっくりまとめると

1. 住宅ローンは借り過ぎないように気をつけよう
2. 老後（６０歳）までに繰り上げ返済をして返済総額を抑えよう
3. 持ち家はローンを支払い終えれば資産になる

みたいな話に終始している情報が多い印象です。

正直、これら全てが間違いとは言いませんが、今の時代にまだそんなこと言ってるの？と首を傾げるような内容も多くお金の専門家としてのアドバイスがこれで良いのか・・・と思わないこともない。

ちなみに、僕のお客さんへはむしろ上記の情報とは真逆で「住宅ローンは借りられるだけ借りましょう（もちろん人それぞれ上限はありますが）。そして出来る限り返さないようにしましょう」とお話しています。

今の時代、ファイナンス的にはこれが大体正解で、金利１％を切る借金を積極的に返すとかやめた方が良いわけです。

さて、という事で本題。

先日、ニュース記事でコロナ後のマンション売買が伸びているという話がありました。

また、テレワークを機に自宅を広くしたいという要望や、これまでよりも長く過ごすことになる住環境を良くしたいという声も多く聞こえてきます。

僕のところにも「マンション買おうと思っているんですが・・・」という相談がここ数ヶ月チラホラ来ているくらいなので確かに世間の自宅購入希望者は増えている様子。

自宅の購入についての相談としては、主に以下の二つが多いでしょうか。

1. そもそも自分は家を買った方が良いのか賃貸のままが良いのか？
2. 住宅ローンの借り方や、その良し悪しについて教えて欲しい

1については、よく色んなところで議論になっている話で、結論から言えば「その人の好きにすれば良いですよ」というのが僕の主張ですが、話が長くなるので今回はこちらについては詳しく言及しません。

一つだけ言える事は、”家を買うというテーマは、究極的には資産性や損得を超えたところにある”という事です。

これまた昨今よく言われる駅近！都心！みたいな「家の資産価値」だけを考えた損得の判断基準のみで自宅購入を語るのも違うと僕は思っています。私たちが日々過ごす空間、生活環境はどうしたって”感情”を考慮しなければなりません。そうでなければ本末転倒となります。だって、人間だもの。みつお

ですから、いつも家の購入相談がメインの相談者へは「資産価値や損得と好き嫌いの感情がバランスするところを自分自身で見つけて下さい」ということを僕は伝えています。

はい、前置きが長くなりましたが今回主に語ろうと思っているお話、２の「現代の住宅ローン利用の作法」について以下で書いていきましょう。

住宅ローンはめちゃくちゃ借り手にとって有利な条件の借金

まず、前提として住宅ローンは非常に借り手にとって有利な借金であるということを理解して下さい。

普通、３５年という長期&１％以下という低金利で数千万円規模のお金なんて借りられませんよ。

考えてみましょう。

あなたは、その辺のサラリーマンへ３５年間もの期間、金利１％で数千万円というお金を貸すでしょうか？

僕なら絶対に貸しません。もし貸すとしても期間５年、金利１０％でせいぜい５００万円ってところでしょうか。それでもリスクを感じてしまう・・・

お金には現在価値という考え方があります。

簡単にいうと、今目の前の１００万円は将来の１００万円よりも価値があると考え方です。

ですから、「人にお金を貸す＝貸す側としては今すぐには使えない将来のお金になる」ので、１００万円は割引かなければならない。

つまりは、これが金利です。言ってみれば、金利とはリスク負担の裏返し。

サラ金が相手にしている多重債務者みたいな人は貸し倒れリスクが高いので、当然金利は高くなければ商売にならないというわけです。

「サラ金は金利高くて酷い！」と主張する人は逆の立場になってみましょう。

絶対に多重債務者へあなたはお金を貸さないと思いますよ。（笑）

未来は不確実。そして、貸す側にとっては今すぐには使えないお金になってしまう。リスクを引き受けるのは自分。それならその分割引いて（金利乗せて）評価しなければ割に合わないよねというお話。

話を戻しましょう。

住宅ローンを利用すれば、銀行はあなたに３５年もの長期間、金利１％以下という条件で数千万円を貸してくれます。これは、ここまで説明してきた通り住宅ローン利用者にとっては非常に恵まれた条件です。

• 頭金をできる限り入れましょう？
• 繰上げ返済を早めに実行しましょう？

何を言っているのでしょうか?

今、住宅ローンは借りられるなら全力で借りるべきなのです。

資産運用できる人、金融資産を持っている人ほど全力で借りるべき

次に、全力で住宅ローンを借り、更に返済もできる限り伸ばした方が良い人の条件をお話しましょう。

世間に出回っている住宅ローンの情報には、「借入金額を少なくし（繰り上げ返済含む）」「借入期間もできる限り短くしよう」というバイアスが強くあるように思います。

勿論、住宅ローン金利が高い時代ならそうでしょう。しかし、前述の通り今は歴史的低金利です。

僕が見たお金の専門家を名乗るFPの住宅ローン記事では、手元資金が数千万円あり資産運用も実践している人に対しても「できる限り繰上げ返済しましょう」みたいなアドバイスをしていて愕然としました。

時代錯誤も良いところ。

手元資金がある人は返そうと思えばいつでも返せるので、低金利の間は返さなくて良いですし、更に資産運用を実践できる人は住宅ローンの借入金利１％以上での運用はそこまで難しくないので、急いで繰り上げ返済をする必要もありません。（インデックス投資するだけでも長期平均１％以上の利回りは期待できますし、それを実践する際に特に難しいこともありません。誰でもできる）

別の視点から見ると、「住宅ローンを返す」という事は、自宅という不動産へお金を投じるということを意味しています。一度自宅不動産へ投資をしたお金は自宅を売り払わない限り引き出せません。そして、自宅の資産価値が上がれば良いですが、通常今の日本で自宅への投資は目減りしていきます。

この意味でも住宅ローンを積極的に返す意味はお金を持っている人ほどないと言えるでしょう。誰も期待リターンの低い投資対象へ積極的にお金を投じたいとは思わないと思います。

１％以下の金利以上で手元資金の運用が出来ない人でかつ、直近の使用用途が無い人以外は積極的に繰り上げ返済する必要はありません。

具体的には、

• 自力で全く投資できない人で、銀行に預けてあるだけであり
• お金が有り余っていて、この後の人生でも他にお金の使い道が一つも見当たらない人

は繰上げ返済をしても良いかなという感じです。それくらい今優先順位が低いのが繰上げ返済。

しかし、無理な借入は禁物

一応、注意点もお話しておきましょう。

まず、世間で言われている平均的な「返済比率」を一律に当てはめて借入額を決めるのは意味がないので忘れてください。

散財する人がいる家庭、子供がいる家庭、お金のかかる趣味を持っている家庭、等々、世帯により条件が千差万別なので、適切な返済比率はその人によります。

ここまで、僕は「住宅ローンは有利な借金なので出来る限り借りましょう。」と主張してきました。しかしながら、借り過ぎは禁物なので自分の借入上限は頭においておきましょう。

借入上減額を決める際の注意点としては、”自分で考える”こと。

不動産屋や金融機関が貸してくれるからという理由で、それが自分の適切な借入金額とするのは危険です。

あくまでも、自分たちの世帯の状況、仕事、金融資産、ライフプラン等を考慮し問題ない程度の返済額を自ら弾き出す必要があります。

そして、繰り返しになりますが、この時世間の平均は当てになりません。自分たちの住宅ローン借入金額は自分たちで決めるしかないのです。

住宅ローンで失敗する大半の原因は、他人が借入上限を決めた時に起こっています。

住宅ローンを検討する時の３要素

以上、ここまで住宅ローン界隈でよく質問に上がる「いくらまで借りるべきか？」「いつ繰上げ返済すべきか？」「頭金はいくら入れると良いか？」という質問に対して答えてきました。

後、よくある質問としては

• 「変動金利が良いか？固定金利が良いか？」
• 「住宅ローンを選ぶ際に気を付ける点は？」
• 「保障はどこまでつける？」

というのがあると思いますので、最後に、より具体的な各金融機関の住宅ローンを検討する時に注目すべき３要素についてお話しましょう。

それは

1. 借入金利（変動or固定含む）
2. 初期コスト
3. 団信（保険）

です。

借入金利（変動金利か固定金利か）

これはどっちでも良いです。

更に言えば各金融機関の変動金利はもはや誤差レベルでどこが一番安いか？というのは考えるだけ思考コストの無駄。無視しましょう。

借入額にもよりますが、金利が０.１％変わってもせいぜい月の支払額で数千円しか変わりません。金利で大きな差はもはや産まれない。

そんなことよりも、家を買う時には他にもっと考えるべきことがあります。

変動か？固定か？という話であれば、前述の通りリスク負担を金融機関が持つのか？借り手が持つのか？という話になり、変動であれば借り手が、固定であれば金融機関が持つことになります。

固定金利というのは、上記を前提とすれば金融機関が「ここまでの金利なら後々上がったとしても自分たちは損しないだろう」という設定金利で、裏返せば「金融機関が想定する長期の上限金利」です。すなわち、設定されている固定金利以上に金利が将来上がらないと金融機関は考えており、もしそれ以上に金利が上がれば借り手はラッキー。しかし、仮にも金融のプロでシステムも情報も人材もたくさん持っている金融機関が素人に儲けさせるでしょうか？（過去を見るとまま大損していますが　笑）

一方で、変動金利は逆に借り手である我々が金利上昇のリスクを引き受けます。しかし、冒頭の通り結局は同じこと。未来は誰にもわかりません。金融機関は設定した固定金利くらいまでは上がるかもしれないと考えている。であれば、設定された固定金利に上がるまで（上がらないかもしれない）安い金利の恩恵を受けておこうというのが変動金利を選択する動機です。

変動金利を選択した方が良い人、固定金利を選択した方が良い人

僕が勧めるとしたら、リスクを受け入れる余裕がある人には変動を選択することを勧めます。

当然、僕も変動金利を選択しました。

ここで言う、リスクを受け入れる余裕がある人とは、つまり「大きな金融資産を持っている」か「安定した多額の収入がある人」です。

つまり、悪いシナリオが出現し金利が大きく上がっても耐えられる支払い能力を持っているか、いざとなれば一括で返済できるほどの資金力がある人は金利上昇リスクに耐えられるわけです。

逆に固定金利を選択すべき人は、収入が不安定だったり元々ギリギリの支払い能力しかなく、貯蓄も全然無いという人です。こういう人は金利上昇のリスクを全く引き受けられない人ですので割高な固定金利でも仕方ないと言えます。

現在資金的余裕のない人は、将来の不確実性を金融機関へ負担させる代わりに、進んで高めのコストを支払うことを受け入れなければならない。つまりはこれ、保険料です。（結局同じ話というのはこういうこと。我々は金利上昇リスクを負担するか保険料コストのいずれかを支払うことになります。）

だからこそ、資金的余裕のない人は計算の立つ支払い額（固定金利）をベースに借入額を考えなければならないですし借入額も控え目にすべきでしょう。

その場合、借入額は変動金利と固定金利の差分減額されますし、金利上昇に対する保険コストを高めに支払うことも許容しなければなりません。

資本主義の世の中はこの点でも資金的に余裕のある方が有利に出来ています。

リスクが取れると言うことは、リターンも得られる。

一方で、リスクを取れないと言うことは、リターンも得る機会を失うことを意味するのです。

固定金利にするなら全期間固定を選択しよう

中途半端な固定期間のローンはやめましょう。

固定金利を選択するなら全期間にすべき。固定金利を選択する理由は、支払額の計算が立つという点とリスク負担を金融機関へ持たすということだったはずです。

中途半端にリスク負担を引き受けるのでは本末転倒になります。更に、不確実性は長期であるほど高くなりますので、契約後１０年まで固定でその後固定でなくなるという金利設定は金融機関にばかり有利で契約者には物凄く損なのが理解できるでしょう。

ちなみに、大抵固定期間終了後にはがっつり金利が上がります。固定期間終了後即売るという計画であれば良いですが、そこまで確実な将来計画を立てる人は少ないでしょうからほとんどの場合、中途半端な期間設定での固定金利はやめた方が良いと言えます。

以上、声に出して復唱して下さい。

「固定金利を選択するなら全期間で！！」

金利についてはこんなところでしょうか。

初期費用について

次に、多くの人が見逃しがちな住宅ローンの初期費用について。

ぶっちゃけ言いますと、現在ここが金融機関の利益の源泉です。

つまり、借り手はここで損をすることが多いと言える。

金利については前述の通りもはや金融機関にとって利が薄すぎて美味しくないわけです。

途中で借り換えもされるかもしれないですし、他行との金利競争ももう限界。

ということで、金融機関はここで儲けを狙います。契約者側はここにあまり注意を払わないのでガードも緩い。

簡単に「手数料・・・そんなもんか」と思ってくれる

詳細は割愛しますが、住宅ローンの初期費用については大きく二つあります。

1. 保証料
2. 融資手数料

保証料は、住宅ローンが焦げ付いた時に金融機関への支払いを保証してくれる保証会社への支払いです。（守られるのは金融機関。借り手は守られません。）

この保証料は、借入期間に応じて支払われます。つまり、繰上げ返済等して期間が短くなれば将来返ってくる性格のもの。

諸々説明は省きますが、この保証料は昨今無料にしている金融機関が多くなっています。（ネット系の金融機関はそもそも保証会社持ってないし、日本人は真面目で住宅ローンの多くは焦げ付かないので「まあ大丈夫でしょう」という計算もあり）

ですので、現状多くの場合住宅ローンを組む時に支払う初期費用は２の融資手数料が多いでしょう。

ということで、「融資手数料」について。

これは、よくある「〜手数料」と同じでよく内容が分からない名目的な費用です。（笑）

「何にかかる手数料やねん！」

「その金額の根拠は？」

と聞いても仕方ないやつ。

前述の通り、ここが現在の金融機関の儲けです。つまりは言い値。

そして、この融資手数料は途中で一括返済したり繰上げ返済しても一切返ってきません。

大体、今各金融機関の融資手数料は借入金額に対して２％程度が多いでしょうか。

５０００万円借りたら１１０万円もの融資手数料取られます。

借入金額に比例するというのがエグいですね。

仕事としては金額に応じて変わるものでもないので、名目的な費用であることは明白。

まあ、そんなことを追求しても仕方ないので我々借り手としては、ここを如何に少なくするか？ということを考えるべきでしょう。

定率型と定額型

金融機関にもよりますし、そもそも定率型しかないところも多いのですが、

融資手数料には、「定率型」と「定額型」が存在します。

定率型は、前述の通り借入額に対して〜％という設定のものです。

対して、定額型はその名の通り１０万円とか２０万円とか借入金額によらず一定の金額のものです。

当然、定率型の方が金額としては大きくなるでしょう。

住宅ローンは借りる金額が大抵数千万円というオーダーになりますので、仮に２％の融資手数料なら（１０００万円ごとに２０万円）程度となります。

だから、金融機関も定率型と定額型の選択ができる場合、定額型は金利上乗せ設定しています。（そもそも「定額型もできますよー」というのは備考欄みたいなところに小さな文字で書いてあるので探す必要もある　笑）

しかしながら、大体において定額型を選択し上乗せ金利になってもトータルで定額型で支払った方が有利ということが多いのです。

以下、一例

イオン銀行、変動金利０.３９％、定率融資手数料２.２％、期間３５年、融資額５０００万円

という条件の人がいるとします。

 

：定率手数料の場合

この人が、定率融資手数料を支払う場合、初期に１１０万円（５０００万円×２.２％＝１１０万円）が出ていきます。

この場合、月々の住宅ローン支払いは127,376円です。

 

：定額手数料の場合

次に、定額手数料１１万円を選択した場合を考えます。

この場合、金利は０.２％上乗せされますので、月々の住宅ローン支払い額が131,791円となります。

金利０.３９％と上乗せ後の０.５９％での支払額の差は4,415円。年間で約53,000円です。

 

さて、どちらが有利なのか？

初期コストで１１０万円ー１１万円＝９９万円ですので、定額型を選択した方が初期支払額が９９万円安くなります。

この９９万円を金利上乗せ分で取り返すには（９９万円÷５.３万円＝）１８.７年程度かかる計算。

金融機関としては１９年以上住宅ローンを支払ってもらってやっとプラスですね。

 

一方で、借り手側としては初期に９９万円が出ていかないのは非常に大きいです。

仮に、この９９万円を年利３％程度で運用したとすると１９年後には約１７４万円程度が期待できますので、運用できる人にとっては実質は３０年以上（１７４万円÷５.３万円＝３２.８年）の支払い期間を想定しても定額型を選択し初期費用を抑えた方が有利という結論になるでしょう。

ここでも、投資の視点と言うか、現在価値という概念が重要です。初期に出ていかない手元に残るお金は将来のお金よりも価値が高いのです。

 

保障について

最後に住宅ローンの保障について。

いわゆる団信＋αのお話です。

団信はご存知の通り、契約者が死んだりしたら住宅ローンがチャラになるというもの。

この団信、一部では「旦那が死んでも大丈夫」と表現されるように生命保険的な役割を演じますので、団信に入っておけば既存の生命保険は解約してもOKという人も多いでしょう。

この団信、通常は住宅ローン契約において必須になっており大体皆加入しているはず。（フラットは自分で契約しなければならない）

ここに、金利上乗せして諸々保障を追加すべきか？というが最後のトピックです。

結論から言えば、「ガン診断でチャラ」くらいは付けても良いかもというところ。他はいらないかな・・・

先日、僕のお客様で住宅ローンを組んでいてガンになりローンがチャラになり、その後治療して元気になった人がいました。

将来の金銭的不安が消えて、一気に資産も増えたので資産運用をもっとしたいとのこと。（笑）

ガンは今結構な確率で治ります。５年生存率等もかなり良好なパターンも多くなってきている。

ということで、もちろん宝くじ的な要素は承知の上で個人的には、「ガン診断でチャラ」というギャンブルへの参加コストはアリかと思います。

上記、気をつけなきゃいけないのは「診断でチャラ」という点。

その他の疾病オプションにも言えることですが、保険商品の保険事故は半年以上入院とか事実上社会復帰が不可能なレベルとか過剰に厳格な場合が多く、ガンも手術して半年入院とかでやっとチャラというものでは困るわけです。つまり、保険事故認定が緩いものであればオプションをつける検討の余地ありと言えます、

「診断でチャラ」

これは結構当たれば大きな宝くじと言えるでしょう。

一方で、ここまで緩い保険事故認定の疾病は他にはあまり見当たらなく、他の疾病オプションは要らないかなーと思うところ。

まあ、結局はその人の好きにすれば良いのですけどね。

不安感が強い人はオプションてんこ盛りでも良いでしょう。本人が、納得していれば良い。

ただ、経済合理的にはあまり効果的ではないかもねというのが僕の主張です。

以上、「ガチ投資家が教える現代住宅ローン利用の作法」でした。

かなり長くなってしまった・・・

最後まで読む人いるのかな？

ただ、これだけ押さえておけば住宅ローンで損することはほぼないでしょう。

あと、不動産屋や金融機関、自称お金の専門家のアドバイスを鵜呑みにすることもなくなると思います。

それでは、良い住宅ローンライフを！笑

こんにちは、寺島です。

今回は、無料相談を受けているFPの裏話について。

結論から言えば、「無料ほど高いものはない」というお話になるのですが、何を隠そう、僕も一応初回は無料で相談を受けています。（笑）

ではなぜ、僕が、初回１時間無料でやっているのか？

それには明確な理由があって

1. 僕がどういうサービスを提供出来るのか？をきちんと説明する時間が必要
2. 人としての相性を見ることでお互いのアンマッチを防ぐ目的

と、主に上記の理由によります。

簡単に言えば「僕のサービスがきちんと相手にハマってメリットを出せるのか？」をお互いに判断する時間を取りましょうということです。

この結果、自分の思っていたサービスと違うと判断して離れていく顧客もいれば、こちらからお断りをする例もあります。

一般的にFPという肩書だけでは一見何をするのか？（出来るのか？）が判然としません。

僕自身、他のFPを名乗る人に会ったことがありますが、その人が何をする人なのか？がよく分からないことは多々あります。この人は何をして収益を上げる人なんだろう？と疑問を持ちながらお話をするうちになんとなく「ああ、この人は保険を売っている人なんだ」「この人は投信の勧誘をしている人か」とかが分かってくるのです。（多分、相手のFPも僕に対して同様に思っていると思います　笑）

一般的にもFPと聞いて多くイメージされるのは「保険屋さん」「ライフプランを作ってくれる人」「お金のプランニングをしてくれる人」「キャッシュレスとかお金周りのトレンドについて詳しい人」とかが多いことでしょう。

やはり、とても漠然としていますね。

他にもざっくり「お金の専門家」と紹介されることもありますが、果たして何を持って専門家と呼ぶのか？の説明はなくなんともモヤモヤする次第。

この様に、FPの一般的な認知状況としてはこんな感じですし、僕は普通のFPとは全然違って金融商品販売をしないビジネスモデルで仕事をしていますので、より「何をする人なのか？」が伝わりづらいということは自覚しています。

ですから、初回の１時間は僕のことを知ってもらう時間、お客様のことを知る時間として無料でやっているのです。

家を買う時にご注意を

さてさて、前置きが長くなりました。

本題に入りましょう。

先日、以下の様な記事を読みました。

→家族の人生を左右する…「住宅ローン」という金融商品のリスク

内容はとてもまともな記事で、皆最低限これくらいは考えて家を買って欲しいなぁと読んでいて思ったので是非リンクへ飛んで読んでみて下さい。

で、この記事の中で以下の様な文章がありました。

最近では銀行や住宅会社が窓口となり、FPによるライフシミュレーションを行うことが多くなっています。ライフシミュレーションとは、10年、20年、30年先にわたって、家族構成や収入・支出をもとに総合的なお金の動きを予測するシミュレーションのことを言います。

中略

ただ、こうしたライフシミュレーションにも、思わぬ落とし穴が隠れていることがあります。ハウスメーカーなどの主導のもと無料で行っているシミュレーションの中には、「家」を建ててもらうための誘導ツールになっているケースもあるのです。お客様のライフシミュレーションに欠くことのできないFPですが、会社によっては、契約に際して背中を押す役目になっている場合も実は少なくないのです。

いやホントそう。僕は、同意しすぎて赤べこの様になっていますよ。

これはFPという肩書を悪用する例ですね。

この様な中立で公平&お金の専門家というイメージのFPを間に噛ませて不動産購入の背中を押す・・というスキームは現在も至る所で行われています。

FP名乗っているだけで実態はその不動産会社の人間という悪質なものから、高額のキャッシュバックを約束し外部のFPを使うといったやり方まで業態は多数あり、いずれにせよ彼らは「不動産を買って大丈夫！」というお墨付きを与える役割を担っています。

ホント、「無料」ほど高いものはないですよね。

「無料」の裏にはそれをペイするスキームが必ずある。そこに想像力を働かせましょう。

「この人はどこで収益を上げているのだろう？」と考えるのです。

こう考えるとFPという肩書の周りには「無料相談」という文字がよく踊っています。

その文言を見た時、あなたは「この無料は何で成り立っているのだろう？」と考えてみてください。

ボランティアじゃないので、必ず収益を上げるビジネスモデルがその裏には存在します。

参考までに、FPという業界で言えば「無料」の裏には金融商品の販売があります。

９割これ。

金融商品というのは、「保険」や「投信」「ワンルームマンション」「居住用不動産」「信託口座」等々のことです。

無料で相談に乗った後に彼らは自分たちの手持ちの金融商品勧誘を行い、契約を取って初めて彼ら FPの売り上げとなります。

つまり、彼らのビジネスは販売ありき。

何かを売ることが目的の人間に相談をしに行っているという認識はしっかり持っておきましょう。

果たして、彼らは真の意味で顧客目線での相談に乗ることが出来るでしょうか？

顧客の利益を考えた末、売ることをせずに無料で終わらせるという選択をするでしょうか？

自分たちの手持ちの金融商品以外を勧めるということが出来るでしょうか？

よーく考えてみることです。

まとめ

以上、無料の裏には理由があるというFPビジネスのお話でした。

僕は、金融商品販売前提のビジネスモデル自体に欠陥があると考えています。

だから、一見さんには僕のビジネスモデルを説明する時間が必要なのです。

このFPを含めた金融業界のビジネスモデル問題に関しては以前から何度かテーマにして語っていますのでよかったらそれらも読んでみてください。

くれぐれもこれを読んでいるあなたは、家を買う時、投資を考える時、保険契約を考える時に「無料」のFPに相談してそれを真に受けないで下さいね。

自分自身で学び、判断する軸を持つことが自分を守る盾になります。

それでは、また

こんにちは、マネートレーナーの寺島です。

先日、日経新聞に以下のような記事が出ていました。

「若い世代 膨らむ借金

昨年、年収の1.9倍 低金利で住宅ローン伸び」

https://r.nikkei.com/article/DGKKZO37024070X21C18A0EA1000?unlock=1&s=1

記事を引用すると

内閣府が総務省の家計調査などから算出したところ、家計の年収に対する債務（借金）の比率は39歳以下の世帯だと2017年に187.8%と、10年前の07年に比べて1.4倍になった。全世帯の平均は6ポイントの伸びにとどまっており、若い世代が借金を増やしていることが分かる。

中略

家計の借金は民間金融機関による住宅向けの貸し付けだけで約181兆円と全体の6割を占める。比率は過去20年間で2倍になり、住宅にかたよった構造になった。

中略

懸念されるのは、金利が上がり始めたときの影響だ。かつての住宅ローンは長い期間同じ金利が適用される固定型が主流だった。住宅金融支援機構によると、今は市場に連動して金利が変わる変動型が57%になっている。低金利が長く続くと見て変動型を選ぶ個人は多いが、日銀が大規模緩和の縮小に動けば金利が上がり、返済の負担が一気に増す恐れがある。

とのことです。

簡潔にまとめると、

昨今の金利政策（マイナス金利）、税制政策（住宅ローン減税等）によって借金することに有利な環境になった結果、若年層（３９歳以下）の住宅ローンをメインとした負債比率が高まっているという内容で、将来的な金利負担増加による危険を指摘して記事を結んでいます。

住宅ローン残高を増やすことは国の政策

さて、この記事の内容を少し吟味してみましょう。

まず、３９歳以下の世帯の住宅ローン増加に関して。

２０代、３０代は元々家を買う層で、不動産会社のメインターゲットです。

ひと昔前なら結婚をして家を買って一人前という価値観が支配的でしたし、今でも多くの人は結婚をした後、自宅購入を検討する人が多いのが現状。

国の経済面でも、不動産業界は重要なポジションを占めており国民に家を買ってもらうことで、世の中にお金を回していた現実もあります。

自宅購入は不動産投資

自宅購入は、多くの場合年収の5倍〜10倍もの資金を銀行等から借りて購入します。

これつまり、投資におけるレバレッジ。

自己資金以上の金額を運用し、テコの原理よろしくリターンを（時にはリスクを）拡大することになります。

国家経済の視点で言えば、国民が一定の時期（結婚適齢期）になれば自動的に不動産投資で自己資金の5倍以上もの資金を金融機関から借りて不動産市場へ投資してくれる。

不動産価格の維持、向上は経済的にも良いことで、もちろん株価にも影響を与えます。

ですので、国は国民に家を買ってもらいたいのです。

だから、住宅ローン減税をして住宅購入のメリットを持たせますし、つい先日この制度の延長が検討され始めました。

「住宅ローン減税延長へ　消費税増税巡り政府検討 」

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO36921710V21C18A0MM8000/

ということで、冒頭の記事で若年層の負債比率が上がったことは政府の狙い通りということになります。

狙い通りの結果が出て、何が問題なのでしょう？笑

正しい借金の仕方

借金には良い借金と悪い借金があります。

[良い借金]とは、

借入金利＜運用リターン

[悪い借金]とは、

借入金利＞運用リターン

シンプルに表現すれば上記の通りです。

例を出すと、

金利３％で１００万円を借りて、６％で運用した場合、差し引き３％分の３万円が手元に残ります。（税、手数料等は無視）

これが良い借金例。

 

そして、借金の肝は自己資金に対してのレバレッジ（てこ）ですので、仮に手元資金が３０万円しかなくて、１００万円を上記のように借金して運用した場合、自己資金に対する利回りは３０万円に対して３万円ですので、１０％のリターンになります。

 

次に悪い借金の例。

金利３％で１００万円を借りて、運用が全然できず０金利の貯蓄口座にお金を置いておいた場合、これは差し引き３％分の３万円がただただ金利として支払われていきます。

そして、レバレッジの話で言えば、

手元資金３０万に対して３万円の金利を払うので、マイナス１０％の損ということになります。この場合、１００万円を借りている限り永遠に３万円を支払い続けるので、10年後には手元資金の３０万がなくなりますね。

まとめると、

リターンを見込める物には借金をしても良いけれど、リターンが見込めない物には決して借金をしてはいけないということになります。

世間では、「借金」を一括りにいけないことという言われ方をされますが、説明してきたように「借金」は使いようです。

ただ、一般的には貯蓄しか運用手段が思いつかない人が多いので、基本的に借金は悪い借金となり、レバレッジ効果が逆噴射して破産に繫がるというのは間違いではありません。

ナイフの使い方を知らない子供にナイフを渡すのと一緒ですね

金融リテラシーがないまま住宅ローンを組んでいるのではないか？

ちょっと遠回りしましたが、日経新聞の記事の真意はここです。

若年層の住宅ローンが増えるのは狙い通り、しかし若者は金融機関や不動産販売業者の言われるがまま買ってるんじゃないのか？

ちゃんと、不動産の資産価値評価や不動産の価格、借入金額や金利の吟味はしているのか？

といった点がデータだけ見ると怪しいということです。

将来、金利が上がり出したらローン支払いが出来なくなる人が増えるのではないか？

いざという時に自宅を売っても残債が消えない人が多いのではないか？（これは購入した不動産の資産価値が低い場合に起きる。田舎の一軒家とか顕著）

国の経済面に置いて若年層の負担が巨大なのは、他の世代間格差に関する統計からも指摘されていることですし、今現在も若年層の借金（未来の支払い）によって支えている経済であるかもしれないという見方も出来ます。

収入が中々上がらず、日々の生活費にもクレジットローンや消費者金融を気軽に利用する人が増えている昨今、若年層の負債比率の増加もそうですが、根本的な金融リテラシーの欠如は後々大きなリスクになる可能性があります。

有意義なお金の使い方を

若年層が借金をすることは、将来の時間を買うことを意味します。

今、手元にお金がないけれど借金をすれば手に入る。

この利便性を私は否定していません。

自宅購入も、経済的な面からのみの評価はできないでしょう。感情面、若いうちから設備の良い家に住めるメリット、色々な面があります。

しかし、買い物のベースには金融リテラシーによる評価があっての判断が将来的に危険の少ない判断になるでしょう。

いくら気に入った不動産が合っても、支払い切れるかわからない住宅ローンを利用しての購入は危険です。

更に、今後金利上昇局面を迎えた時に破綻しないか？の評価もしないで住宅ローンを組むことは、今はギリギリ払えても、将来首が回らなくなる可能性があります。

「よく分からないから不動産屋と銀行にお任せ〜」

では危ないということです。

彼らにとっては目先の売り上げが全てであり、私たちの幸せを本当の意味で考えてくれる人達ではありません。

不動産屋も銀行も保険屋も自分たちの手数料が第一。

彼らがプランを立ててくれたから大丈夫ということではないのです。

知らないうちに損をしていたり、危ない目に遭わないためには、自分でお金に関する知識を持ち、判断できるようになる必要があります。

冒頭の日経新聞の記事は、そんな人が少ないのではないか？何も考えずに借金を膨らませて将来危険なのではないか？という指摘をしているのです。

是非、これを読んでいる人は「悪い借金」ではなく、「良い借金」をするように自分で知識を持ちましょう。

お金をコントロールする力は人生をコントロールする力です。

記事下に、そんな金融リテラシーを鍛える無料E-bookを配布していますのでご興味ある方はご自由にダウンロードしてください

それでは、また！

この記事では、

かなり控えめに言って「年間３％」でも運用出来れば人生は変わるということを言いたいと思います。

FPとしての仕事をする際、まず顧客の毎年の収支状況（P/L）と資産状況（B/S）を把握する目的で顧客の各種データを入力してキャッシュフロー表というのを作成するんですが、一般的なフォーマットでは運用利回りは０％もしくは０.４％とかゴミみたいな利回りを前提として作成されます。

そうなるとですね、対策としては４つにほぼ絞られるんですよね。

それは以下

1. 収入アップ→働く時間、人を増やしましょう！
2. 支出管理→節約しましょう、生活を見直しましょう！
3. 大きな固定費の削減１→住宅ローンを見直しましょう！
4. 大きな固定費の削減２→保険を見直しましょう！

以上！！

世のFPと呼ばれる人がやるアドバイスはほぼこれらに集約されます。

そして、ほぼ９割のFPが保険屋なので最終的には４へ持っていきます。

不動産屋の場合は、３ですね。

証券系もいますが、ほぼ損させる提案しかしないので削除。

このアドバイス達ってつまらなくないですかね？

要は長く働くか働き手を増やして、節約してちまちま貯蓄を増やしましょうというのが基本にあって保険の見直しをしましょうで終了。

相談者にとって楽しいことってどこにあるんでしょう？労働時間&期間の延長や節約など全体的に気が滅入る話がメインだと思います。

年間利回り３％あればほぼ解決する顧客が多い

これまで顧客のキャッシュフロー表を作成してきて気づいたことがあります。

それは、「年間利回り３％」でもあれば顧客の人生におけるお金の問題のかなりの部分が解決し、無駄な保険に入る必要もなく、老後の長生きリスクも軽減するということです。

そうです。問題は昭和人生スゴロクのように収入が増えず、資産運用もゼロ利回りであるところにあります。

資産運用だけでもある程度回せれば解決する問題は多いのです。

例えば、元本を１００万円、毎月３万円、ボーナス時１０万円の貯蓄をそれを３０年間３％で運用出来れば約１０００万円の運用益が得られます。

この１０００万円のいわゆる不労所得をどう捉えるか？

◉年収３００万円の人なら３年強の収入です。

◉１０８万円以下で働くパートの主婦の収入で言えば約１０年分。

◉月１万円の節約であれば８３年分です　笑

つまり、「利回り３％の実現」とはFPによるアドバイスでよくある「奥さんも働きましょう！」「日々の生活で節約しましょう！」というあまり気の乗らない提案を全て吹っ飛ばす効果があるのです。

老後資金対策にも効果的

ある顧客を例にとると、５０歳までにほぼ子育てが終わり残りの１０年で老後資産を作りたいという要望がありました。

一般的なFP等でしたら、お決まりの収支改善と個人年金保険の提案、住宅ローンの繰上げ返済提案で終わりでしょう。

まとめると「できる限り老後へ向けて貯蓄をするのです！」と言ってるだけ。誰でも出来るし分かっている話。

しかも、年金保険も効率が良いのは１０年とかの定期保険です。その後はどうするのでしょう？貯蓄を取り崩し続けるだけでしょうか？老後は下手したら４０年近くになる可能性があります。

ついでに言うと年金保険も得かどうか？という判断は難しいところ。結局のところ原資は自分の貯蓄でありそんなに増えて返ってきません。個人的には、金融リテラシーのない一般人に対する保険の機能の大半は”強制性”にしかないと思っています。すなわち、「確実にお金を確保できる」という機能です。それってそんなに意味があるんでしょうか？

私のこの顧客への提案は、月収支の改善&保険等の最適化は前提なので当然として、それ以外に貯蓄のうち一定の比率を世界インデックス等の経験がなくても出来るお手軽&リスクの少ない投資を行うこと。とりあえずこれで平均で３％ほどの利回りは期待できます。

さらに、投資に対して興味があるのであればその勉強と本格的な老後を迎える１０年間で個別株も１０万円ほどの少額から買って経験を積むという提案をしました。そのための金融リテラシー、年代別のリスクの取り方も含んだ投資の基礎は個別でサポートするようにします。上手く自分で投資できるようになれば利回り３％以上も期待できるでしょう。

という感じ。

上手く想定通りに事が運べば、６０歳時に金融資産で約１０００万円。

そして、退職金で約２０００万円貰える予定なので、合計で３０００万円の金融資産になります。

仮にこの３０００万円を３％で運用しながら３０年間（９０歳まで）毎年取り崩した場合、年間で約１５３万円取り崩せます。月に直すと約１３万円。夫婦二人で厚生年金とは別にこれだけあればある程度余裕のある生活はしていけるでしょう。

一方で、運用を考えない場合は６０歳時に退職金と合わせて２８６０万円になり、これを毎月１３万円ずつ取り崩すと１８年で底を付きます。１８年というと７８歳なので、まだまだ現在の平均寿命から考えても生きる可能性が高いでしょう。

１０年以上の長生きリスクが発生します。仮に月１３万円ずつ、９０歳まで１２年間追加で用意するとすると１８７２万円分現役時代に用意しなければいけない計算になります。

この顧客の場合、５０歳からの老後準備で余計に１８７２万円も用意するのは不可能です。そうなると老後生活水準を落としたり、より長く働くことや固定費削減のための住み替え、リバースモーゲージなどでの資金調達など色々な方策を考えなければいけません。いずれにしてもかなり老後の不安定感と労働の長期化が見込まれ、予定していた子供や孫へのサポートや余暇の楽しみも変更を迫られる可能性もあります。

適切な金融リテラシーを持っている人なら、保険もせいぜい１％弱の利回りしか生まない金融商品なのに長期間流動性がない条件では話にならないと考えると思います。

これらことからも分かりますが、一般的な人には投資の視点が全くありません。

投資の視点を持つことは色々な事象の裏が見えることです。

経済的に自分は不利な立場にいるか？有利な立場にいるか？を判断することが出来るだけで大きなメリットを受けられることでしょう。

私は投資の知識、能力は少なく見積もっても１０００万円を超える価値があると思っています。これを学ばない手があるでしょうか？

当然ですが私はありえないと思っています。（個人的に既に１０００万円を超える利益を実際に手にしていますし、今後もこれは膨れ上がっていく予定です）

具体的なことを学びたい人はページ下部の無料e-bookをダウンロードしてみてください。

本日は、サラリーマンの生涯に関わるお金の話。

現在、サラリーマンの生涯年収は大卒平均で２５０００万ほどです。

（参考→年収ラボ）

意外と多いですね。この生涯賃金は、ざっくり月収５０万円（年収６００万）を新卒２３歳から年金を貰える６５歳までの４３年間続けた金額にほぼ一致します。

更に言うと、ここにはパート、アルバイト、非正規雇用者は入っておりません。

うーん、これ本当なんでしょうかね？　笑

給与の低い時期である２０代と６０歳定年後の再雇用期も同じく年収６００万想定でこれです。

仮に、給与の低い時期である２０代を３００万年収と考えるとすると

「２３歳〜３０歳」：３００万×７年＝２１００万

「３０歳〜６０歳」：７１３万×３０年＝２１４００万

「６０歳〜６５歳」：３００万×５年＝１５００万

となって、バリバリ現役時代の３０年間は年収７００万超えていなければいけません。

ちなみにこちらも参考にしています。

（引用　年収ラボ）

更に以下も見ると、若年層の年収は下落の一途ですね。この流れのまま６５歳までとなると２５０００万なんてとても無理そう・・・・

（引用　年収ラボ）

生涯年収２億５千万という数字は、私たちが現在感じる実態と少し剥離があるように思います。

平均とありますが、上の高年収層が平均を引き上げているかもしれませんね。

まあ、とりあえずそれは置いておきましょう。

この記事では生涯年収２５０００万と仮定して話を進めます。

家、教育、老後資金

では、人生の３大支出と言われる、「住居費」「教育費」「老後資金」について確認していきましょう。

「住居費」

まずは「住宅費」今回は購入した場合を考えます。（賃貸も総額はほぼ変わらない場合が多いです）

（引用　引っ越し侍）

こちらによれば、一般的な新築を買った場合、マンションでも戸建でも大体３３００万円ほどの物件を購入しているようです。

これを全額ローン、諸費用１割を手出しで支払ったとした場合、

【住宅ローン】借入額：３３００万円　　期間：３５年　　金利：変動金利　条件は当初　0.875%　１０年目以降　1.5% 　２０年目以降　2.5%とします。

この条件でシミュレーションをすると

このようになり、総支払額は４３００万ほどになります。手出しの３３０万円と合計すると、住居費は４６３０万円。

そして固定資産税が毎年３０万くらいかかるので、３０万×３５年＝１０５０万円が追加でかかります。（固定資産税はざっくり計算です）

しかも、これで終わりません。持ち家にはメンテナンスが必要です。３０年以上放っておいた家は通常ボロボロで設備も古くなります。住宅価値もゼロになり、不動産としての価値は土地代のみとなるので、適切な時期にメンテナンスは必須でしょう。

「リショップナビ」さんでは、以下のようにメンテナンスの時期を見積もっています。

そして、リフォーム費用ですが、これもリショップナビさんのリストを参考にすると、バラツキはありますが概ね８００万〜１０００万円は必要な感じ。

これもリフォームローンなどで工面するとなると、金利も乗って総額１３００万ほどになる可能性があります。

そうなると、６５歳までの住居費は、住宅購入総額４６３０万円＋リフォーム総額１３００万円＋固定資産税１０５０万円＝約７０００万円

これが６５歳までの住居費となります。更に、平均寿命（若年層は９０歳超えになると言われています）まで生きるとなるともう一周くらいリフォームも必要になるので＋１０００万となる可能性も高いです。

「教育費」

教育費は、都内近郊、高校以降私立と想定すると「mamari」によると、一人３０００万円かかるとのこと。

wow!

かかりますねー。この金額は、教育費１５００万＋養育費１５００万＝３０００万円との計算です。

二人兄弟とすると合計で６０００万円子供にかかることに・・・

私自身も途中の習い事等もありますし、なんだかんだ成人までこれくらいかかる気はしています。

全部公立&塾、習い事なしでもトータル大学卒業まで２０００万円はかかると思います。

成人後も親のスネをかじる人も多い昨今、成人後更にかかるかも知れません。

一応、ここでは子供二人平均的な条件として教育費は６０００万円とします。

「老後資金」

こちらも大きな問題ですね。

色々計算してたら、まとめてあったサイトがあったのでそちらを参考にしてもらった方が見やすいでしょう。

「日経マネー研究所」より抜粋

このデータによると、仮に専業主婦もしくは奥さんがパートの場合不足額は約３５５０万円になります。

ここでも今後不安な話があります。それは年金支給年齢の引き上げ&支給額の減額です。

仮に支給年齢が７０歳からとなった場合、平均的な生活の場合（月２８万円×１２ヶ月×５年＝１６８０万円）追加で必要になります。

支給年齢が引き上げられた場合、老後資金は３５５０万円＋１６８０万円＝約５０００万円

正確には、【６５歳位から貰える年金総額：７１２８万円】ー【もらえなくなる年金分：１３２０万円】＝７０歳以降の年金総額：５８０８万円

【平均的な６５歳以降の生活支出総額：１０６８０万円】ー【７０歳以降の年金総額：５８０８万円】＝４８７２万円となります。

ということで、ざっくり５０００万円と考えて良いでしょう、

「日常生活費」

さて、これで終わりではありません。

日常の生活費がかかってきます。ここでは、簡略化してざっくり月収の半分を生活費としようかなと

つまり、【月給与５０万円×０.５＝２５万円】を生活費としようと思います。

ちなみに、これはかなり倹約家を想定しています。収入にもよりますが通常、月収の半分も貯蓄に回せる家庭はありません。

収入が上がれば、その分支出も上がるのが通常であり、月収５０万でもほぼトントンという家庭は沢山あります。

そういう厳しい前提ということを頭に置いておいて下さい。３０歳で家を買うと仮定すると

２３歳〜３０歳までの生活費：【月生活費（家賃含む）２５万円×１２ヶ月×７年＝２１００万円】

３０歳で家を買うと約月１０万円のローン返済となります。５０万円のうちの２割ですね。つまり、これまでの生活費から２割差し引きます。

３０歳〜６５歳までの生活費：【（月生活費５０万円×０.３＝１５万円）×１２ヶ月×３５年＝６３００万円】

以上より、生活費総額は、【２１００万円＋６３００万円＝８４００万円】となります。

合計してみよう

最後に、住居費と教育費と老後資金と生活費を合計してみましょう。

【７０００万円＋６０００万円＋３５５０万円＋８４００万円＝２４９５０万円】

OH・・・びっくりしました。ほぼ生涯年収と同額になります・・・

ここまでの仮定は、書いてきたようにかなり厳しく条件付けしてきました。本当に月収の半分も貯蓄出来る家庭は無いのです。かなり意識して節約意識のある家庭しか無理な印象があります。そもそも年収６００万円を４３年間続けられるのでしょうか？

更に、お気付きの人もいるかも知れませんが、今回の仮定に車の利用は入ってません。車はかなりの金食い虫でもし所有するとなると完全に予算オーバーになります。現在、少しでも安くとなるとシェアという手段でなんとか回す感じでしょうかね。その場合でも月に２万円ほどの利用料になるかと思います。

仮定の中で少し多いかな？と感じるのは教育費ですが、これを仮に１０００万円減らしても３５年間で１０００万円しか余裕ができないことになります。

１０００万と聞くと大きな金額のようですが、年間に直すとわずか２３万円。月に直すとわずか２万円の余裕に過ぎません。車を利用したら同額が飛ぶことになります。

如何でしょうか？

かなり恵まれた条件でも生涯年収トントンくらいで全く余裕の無い家計になることが分かると思います。

では、次回「若年サラリーマンはこのままでは経済的にヤバイのか？を調べてみた❷」でその解決策を提示します。

本日は、金融機関では決して教えてくれない本当の金融リテラシーについて。

経済ニュースを読んだり、投資信託を買ったりしているだけでは決して身につかない・・・

一般的に「投資をしている」という人は金融リテラシーが高いと考えますよね？

そして、「金融機関に勤めている」という人も金融リテラシーが高いと考えますよね？

しかし、私の実感として決してそんなことはありませんでした。金融機関に勤めている人でも、本当の金融リテラシーを持ち合わせている人は一部でしたし、投資をしている人でも金融リテラシーがない人もいます。

間違った常識

金融リテラシー自体も曖昧な言葉です。（コトバンクではこのような定義。金融庁ではこのような定義）ですので、一般的には習慣的に経済ニュースを読んでいたり、お金を扱っている仕事をしているだけで金融リテラシーが高いと思われがち。（金融リテラシー調査でもそんな問いがありました。→「金融リテラシー調査２０１６」）

しかし、それだけでは決して身につかない「本当の金融リテラシー」があります。

個人的には、この「本当の金融リテラシー」という土台が無い人が上記の経済ニュースに触れて勘違いすることの方が危険だと感じます。

本当の金融リテラシー４つの土台

1. 「収支管理」
2. 「割引現在価値」
3. 「複利」
4. 「期待値」（投資と投機の違い）

これが、一番初めに身につけなければいけない「本当の金融リテラシー」です。

日経新聞を読むとか、日本の景気がどうだとか、アメリカの貿易がどうだとか、株価がどうだとか、内需や外需がどうだとか、為替がどうだとか、北朝鮮リスクがどうだとか、そんなことをいくら知っていてもこの本当の金融知識は身につきません。これらの情報をただ何となく知っているだけでは、単なる雑学王。

これらの情報を適切に理解し上手く利用するための土台が「本当の金融リテラシー」であり、一番初めに身につけなければいけない力です。

では、一つ一つ簡単にご紹介しましょう。

１「収支管理」

これはレベル１の金融リテラシーですが、全ての土台になります。この基本が出来ていない人が実に世の中には多い・・・

端的に言うと、月の収入以内で支出をし自分が決めた一定の貯蓄を積む力です。

収支管理が出来ない人の典型例は、例えば、

・よく家や車などの極端な高額品以外の物を「ローン」を使って購入する人

・毎月の収支がマイナスで生活費を借金している人

・ボーナスを当てに消費する人

・月にいくら支出しているか？の自覚がない人

・気づいたらいつもお金がない人

・お金を持つと消費欲がとても大きくなる人

・あぶく銭と働いて得た給与では使い方が違う人（メンタルアカウンティングと言います。）

まだまだ例を挙げられますが、こんな傾向を持つ人達です。

これらの傾向を持つ人は、いつもお金に余裕がなく、たまにお金を持つとすぐに消費し、またお金に困ることになります。貯蓄習慣もないので、将来お金の問題が改善することもありません。

家を買うにも、子供の教育費を準備するのも、資産運用をするにも、まず、自力で収支管理が出来ていないと前に進めません。

収支管理が出来ていない人がよくハマる罠は、「貯蓄性保険」です。

満期まで持っていてもほとんど利回りが期待できない上に途中解約で元本を割るのに、自動引き落としで確実に貯蓄が出来るというメリットなのかよく分からない理由で契約する人が非常に沢山います。現状、貯蓄性保険はほとんど意味がないので自動引き落としを理由に契約するのは止めましょう。

自分で収支管理が出来ないと何も進めらませんし、保険のような金融商品に頼ると余計なコストがかかることになります。

2「割引現在価値」

こちらの表を見てください。

これは、１００万円を金利３％で１０年間運用した結果と逆に１０年後の１００万円を現在の価値に金利３％で割り戻した結果です。１０年後１００万円は今の価値で約７４万円となります。

金融リテラシー調査の質問でも、「今10000円もらえるのと、１年後に11000円もらえるのではどちらが得か？金利は３％とします。」みたいな問題がありましたが、これの答えは１年後の11000円です。10000円を銀行に預けても10300円にしかならないところ、11000円もらえるのであればそちらの方が有利だからです。

このように実は、お金はすべて割引現在価値で計れます。この割引現在価値という考え方を知っているだけで、日常生活のかなりのことが容易に理解出来るようになるのです。

例えば、クレジットカードで支払う時に一回払いと複数回払いorリボ払いにした場合になぜ手数料が大きく掛かるのか？や、逆に一括現金払いはなぜ割引になるのか？の理由が分かります。

これは、単純に「現在、目の前にあるお金の価値が高いから。」という理由で、未来に払われるお金の価値は低くなり、その穴埋め分に手数料頂きます。ということになります。

※表は一見すると未来の方が価値が高く感じるかもしれませんが違います。こう考えて下さい。ポイントは「価格」ではなく「価値」です。表を見てもらうと、１０年後の１００万円は現在の74万円と同じ価値を持つということになりますよね？つまり、今目の前にある74万円は、100万円と同じ価値を持つようになる・・・今の74万円＝１０年後の100万円です。言い換えると今74万円の価値を持つ交換券持っていれば１０年後100万円と交換しますよということです。明らかに今のお金の価値の方が高くなります。クレジットカードの支払いで言えば、１年後の1万円の支払いは、金利３％で考えると９７００円ほどの価値しか持たないので、差額３００円を手数料として貰わなければ割に合わないということになります。これが分割払い手数料の根拠です。

住んでいる家の値段は？

他にも少し応用編になりますが、今あなたが住んでいる家の価値はいくらか？ということも求められます。こちらの求め方は、年間の家賃額を期待収益率で割るだけ。

具体的に見ていきましょう。

賃貸でも持ち家でも一緒で、今住んでいるあなたの家を人に貸すとしたら月いくらの家賃が取れるでしょうか？賃貸の人はそのまま払っている家賃です。持ち家の人は、ちょっと検索して周辺の似た間取り、似た築年数でいくらで賃貸に出ているか？を調べてください。

さて、今の家賃が分かったとします。それが仮に１０万円だとすると、年間１２０万円。そして、今不動産の期待利回りが仮に５％だとすると、《120万円÷５％＝2400万円》となります。

これは言い換えると、2400万円で買った家を人に貸すと年間120万円の家賃が取れる。つまり、買値の2400万円の不動産に対して５％の利回りになります。

もし、これに本物の不動産投資家が関わるとしたら、利回り１０％は欲しいと考えるでしょう。そうなると、買値は半分の1200万円でなければ買わないとなります。

これが、本物の投資家です。自分の中に価値を測る基準を持っていてすべてを現在価値と利回りという視点で物を考えて損をしない経済合理的な判断をしています。本物の投資家は、投資対象をよく理解し確度の高いお金の投じ方をします。一か八かというギャンブラーではありません。

これを読んでいる貴方も、今後不動産を買う時に目的の不動動産に付く妥当な値段がおおよそ分かるようになるので極端な損はしないことでしょう。つまり、この例の不動産で2400万円以上の値段が付いていたら割高だということです。

少し長くなったので、続きは次回。

ありがとうございました。

今回は、家計の節約について

家計簿を付けて節約意識を高めて「よし！これから節約して貯蓄するぞ！」と意気込んでも中々結果が出ない人がいます。

そして、細々とした節約情報に疲弊して元に戻ってしまう・・・

これはなぜでしょうか？

節約の基本は固定費から！

「外食費が高い」「趣味に関する出費が結構かかっている」「毎日のコンビニ代がバカにならない」「ちょっとした買い物で余計なものを買っている」などなど

家計簿を付けて、細かい家計の無駄を発見したとします。

一般的には、これらの細かい出費を一つ一つチェックして節約していくことが多いでしょう。例えば、「電気代が高い！→電源をこまめに切る！」「食費が高い！→セールで安いのを買う。または、少しでも安いスーパーを探す」という具合です。

しかし、細かい節約は労力の割に効果が薄いことが多い・・・

更に細かいことを気にしすぎると家族の雰囲気も悪くなります。

多くの家計簿を付けて節約を決意しても中々お金が貯まらない家庭は、この細かい節約から実行するパターンに当てはまります。

ですので、まずは労力に対して効果の高い節約から実行しましょう。

労力に対して効果の高い節約＝固定費削減

固定費って言葉はご存知でしょうか？

何もしなくても固定で月々かかる出費のことです。例えば、家賃（住宅ローン）、水光熱費、通信費、保険料、税金　などなど

なぜ固定費の削減は効果が高いのか？というと、日々細かい節約意識を維持しなくても良いからです。固定費の削減は一回だけ手間をかけてあげればその後ずっと節約効果が続きます。

マネートレーナーである私から言わせると、これは「とても投資効果が高い行動である」と言えます。

金融リテラシーが高い人はいつも、少ない投資で大きなリターンを得ることを考えています。この場合、一度きりの行動でその後長期的に節約効果が続くので、投資労力に対する金銭的リターンは何倍にもなるでしょう。一方で、日々細かい節約をすることは労力と金銭的リターンの効率があまり良くありません。その結果、多くの人はその行動で疲弊してしまうと考えます。（もちろん、日々の節約も習慣になってしまえば労力はそんなにかからないでしょう。）

以下で具体的な固定費削減策を考えます。

家賃（住宅ローン）

家賃は、賃貸か持ち家かで呼び方は変わりますが、基本的には同じ考え方です。要は住居に掛かる費用のことです。

まず、賃貸の人は家賃を給料の３割ほどにおさめると理想的。東京だと、ちょっと厳しいかもしれないのですが、それでも出来れば４割以内にはしたいところです。

家に関しては、思い入れも絡むので一概に金銭面からのみで住居を変更することは難しいと思いますが、現在の収入に対して５割を超えたら相当に苦しいはず・・・実際のところ住居費を給与の３割に抑えると非常に月々の収支が楽になりますので、一度検討してみると良いでしょう。

持ち家の人は、すでにある程度月々の出費額は決まってしまっていますが、考え方は賃貸の時と同じです。出来れば【住宅ローン支払い＋維持管理費＋固定資産税等】の合計額が給与の３〜４割に収まるように考えましょう。特に現在（2017/5）は、歴史的低金利ですので、５年以上前にローンを組んでいる方はローンの借り換えを検討してみて下さい。１％ローン金利が違うだけで残債や期間にもよりますが、人によって数百万円合計額が変わります。その分月々の返済額も減りますよね。

また、保険料や税金に関して、一括払い又は前納出来る場合は、それも検討してみて下さい。これも「金融リテラシー」の基本の一つですが、お金は現在の価値の方が高いという考え方をします。つまり、未来のお金は価値が低いということ。

これは言い換えると、「一括で未来の分のお金を払うと安くなる」のです。

カード等で分割払いをすれば金利を取られますよね？あれはこの逆。「今」払っちゃった方が安く済むのに、支払いを先延ばしにするとその分多くのお金を払わなければいけなくなります。

ということで、保険料や税金、社会保険料等は前納出来る分は払っちゃいましょう。

水光熱費

これらは、一昔前に比べて選択肢が増えました。最近も自由化により電気、ガスの競争は激しくなっています。

長年同じ契約のままの人は、一度各社見積もりを取り、安くならないか確認してみましょう。月々数百円の違いでも、年間に直せば数千円、数万円の差になってくるのが、固定費の削減効果です。

ある調査結果で、現在の資産額が高い人ほどこのような情報に敏感で、最近の電力自由化によって自宅の光熱費の見直しを検討した人の割合が高いとありました。つまり、ちょっとしたことの差が月々の、そして毎年の大きな差になり、その結果が資産額の差になるのでしょう。実際のところ節約すべきはこういう部分です。日々数円の差の安い商品を探し回る行動は中々その差に繋がりません。

通信費（携帯代、インターネット代）

この点も水光熱費と同じです。貴方は今も携帯代で月１万円前後払っていませんか？家のインターネット代も月５千円以上は高いと思って下さい。

今は、MVNO業者と言って、大手キャリア（docomoやau、ソフトバンク）の通信帯域を借りて格安で契約出来る業者が沢山あります。細かいことはネットで調べてもらいたいのですが、私自身MVNOにして月々の携帯代が半分になりました。今は、家のインターネット回線を合わせても月々五千円ほどです。使用感もほとんど以前と変わりません。（ただ人件費を削って安くしているとこもあるので、サポートは最小限です。その点よく調べて検討してみて下さい）

見直していない人は大いに検討の価値がある部分ではないでしょうか？

保険料

保険料は大きな固定費ですね。個人的には沢山の人が未だに必要のない保険に入っていて月々余計な出費をしていると感じています。

この点も、是非保険の見直しをして欲しいのですが、保険に関しては一筋縄ではいきません。なぜなら保険屋さんは保険を売ってナンボであり、そんな保険屋さんに保険の見直しを依頼するということはカモがネギ背負っていくようなものだと思いませんか？

更に、保険屋さんは保険の知識しかありません。本当は保険以外の解決策があることも保険で対応しようとします。その分、保険料は多くとられるのです。

（保険に関しては、顧客の保険金支払いに当てられる”純保険料”と保険会社の経費や儲けになる”付加保険料”というものがあり、ほとんど公表されていませんが、推定で付加保険料部分が４割以上あるのではないか？と言われています。）

ちなみに、公平中立なFP(ファイナンシャルプランナー）を名乗る人の９割は保険屋さんです。結局、保険を売ることで生計を立てている人たちなので、上記のバイアスは同じようにかかっている考えるべきです。ここでの「保険屋さん」とは、保険を販売してその手数料を得ることで主に生計を立てている人のことを言っていて、保険会社に所属しているかどうか？は関係ありません。その意味で上記のFPを名乗る人も同じだと言っています、

ですので、保険の見直しに関しては、本当に独立しているFP。つまり、保険を売って手数料を得ることを主な収入源としていないFPを探すことが必要になります。簡単な見分け方は質問することです。「あなたは保険を売った手数料で主に生計を立てていますか？」とNOであれば中立で信頼できる相手なので、相談すると良いでしょう。

以上、固定費削減、貯蓄を成功させる為のコツという話でした。是非、まずは固定費の見直しをして余計な出費を削って下さい。そして、節約に掛かる労力は少なめがコツです。

追記

保険の見直しに関しては、私も保険の販売手数料を主な収益としていない独立FPです。むしろ、余計な保険をどんどん削減し支払い保険料を半分以下にすることも多いので、お気軽にご相談ください。

例えば、保険で準備する必要のないお金の代表例に「教育資金」があります。保険屋さんは「学資保険」一辺倒で勧めてきますが、無駄なので私は必要ないと考えています。保険以外に良い方法があるのです。そのような情報提供もさせて頂いています。

それでは、また！