世間の住宅ローン情報は時代遅れ！ガチ投資家が教える現代住宅ローン利用の作法

2020年10月2日 2021年4月5日

マネートレーナー寺島

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こんにちは、寺島です。

今回はガチ投資家が考える現代「住宅ローン」の利用作法について。

この記事を読めば、あなたは世間の時代遅れの住宅ローン情報をアップデートして、今の時代に合ったあなたにとって適切な住宅ローン利用方法を知ることが出来るでしょう。

僕自身は普段ネットで「住宅ローンについて」なんて調べないので知らなかったのですが、どうも世間に出回っている住宅ローンに関する情報は、「本当にお金の専門家や住宅ローンに詳しい人が語っているのか？」と疑問に思うような時代遅れで偏った情報が多いみたいなので、今回はそれらを全部ぶった斬ろうかなと思います。　（笑）

例えば、住宅ローンについてGoogle様で検索すると以下のような話がよく出きます。

月々の返済比率を〜までに抑えよう！
頭金を多めに入れて無理のない返済計画を！
変動金利と固定金利どっちが良いか？
少しでも低い金利で！お勧めの金融機関はこちら！
繰上げ返済をしよう！
３５年とか長期のローンは危険！
借金はできる限り早く返済することが老後の安心に繋がる！
６０歳までに返済を終えるようにしよう！
今の賃貸費用で家が買える！賃貸はもったいない。持ち家は資産になる！
万が一の時のために団信にオプションを！
etc

まだまだありますが、上記のリストをざっくりまとめると

住宅ローンは借り過ぎないように気をつけよう
老後（６０歳）までに繰り上げ返済をして返済総額を抑えよう
持ち家はローンを支払い終えれば資産になる

みたいな話に終始している情報が多い印象です。

正直、これら全てが間違いとは言いませんが、今の時代にまだそんなこと言ってるの？と首を傾げるような内容も多くお金の専門家としてのアドバイスがこれで良いのか・・・と思わないこともない。

ちなみに、僕のお客さんへはむしろ上記の情報とは真逆で「住宅ローンは借りられるだけ借りましょう（もちろん人それぞれ上限はありますが）。そして出来る限り返さないようにしましょう」とお話しています。

今の時代、ファイナンス的にはこれが大体正解で、金利１％を切る借金を積極的に返すとかやめた方が良いわけです。

さて、という事で本題。

先日、ニュース記事でコロナ後のマンション売買が伸びているという話がありました。

また、テレワークを機に自宅を広くしたいという要望や、これまでよりも長く過ごすことになる住環境を良くしたいという声も多く聞こえてきます。

僕のところにも「マンション買おうと思っているんですが・・・」という相談がここ数ヶ月チラホラ来ているくらいなので確かに世間の自宅購入希望者は増えている様子。

自宅の購入についての相談としては、主に以下の二つが多いでしょうか。

そもそも自分は家を買った方が良いのか賃貸のままが良いのか？
住宅ローンの借り方や、その良し悪しについて教えて欲しい

1については、よく色んなところで議論になっている話で、結論から言えば「その人の好きにすれば良いですよ」というのが僕の主張ですが、話が長くなるので今回はこちらについては詳しく言及しません。

一つだけ言える事は、”家を買うというテーマは、究極的には資産性や損得を超えたところにある”という事です。

これまた昨今よく言われる駅近！都心！みたいな「家の資産価値」だけを考えた損得の判断基準のみで自宅購入を語るのも違うと僕は思っています。私たちが日々過ごす空間、生活環境はどうしたって”感情”を考慮しなければなりません。そうでなければ本末転倒となります。だって、人間だもの。みつお

ですから、いつも家の購入相談がメインの相談者へは「資産価値や損得と好き嫌いの感情がバランスするところを自分自身で見つけて下さい」ということを僕は伝えています。

はい、前置きが長くなりましたが今回主に語ろうと思っているお話、２の「現代の住宅ローン利用の作法」について以下で書いていきましょう。

住宅ローンはめちゃくちゃ借り手にとって有利な条件の借金

まず、前提として住宅ローンは非常に借り手にとって有利な借金であるということを理解して下さい。

普通、３５年という長期&１％以下という低金利で数千万円規模のお金なんて借りられませんよ。

考えてみましょう。

あなたは、その辺のサラリーマンへ３５年間もの期間、金利１％で数千万円というお金を貸すでしょうか？

僕なら絶対に貸しません。もし貸すとしても期間５年、金利１０％でせいぜい５００万円ってところでしょうか。それでもリスクを感じてしまう・・・

お金には現在価値という考え方があります。

簡単にいうと、今目の前の１００万円は将来の１００万円よりも価値があると考え方です。

ですから、「人にお金を貸す＝貸す側としては今すぐには使えない将来のお金になる」ので、１００万円は割引かなければならない。

つまりは、これが金利です。言ってみれば、金利とはリスク負担の裏返し。

サラ金が相手にしている多重債務者みたいな人は貸し倒れリスクが高いので、当然金利は高くなければ商売にならないというわけです。

「サラ金は金利高くて酷い！」と主張する人は逆の立場になってみましょう。

絶対に多重債務者へあなたはお金を貸さないと思いますよ。（笑）

未来は不確実。そして、貸す側にとっては今すぐには使えないお金になってしまう。リスクを引き受けるのは自分。それならその分割引いて（金利乗せて）評価しなければ割に合わないよねというお話。

話を戻しましょう。

住宅ローンを利用すれば、銀行はあなたに３５年もの長期間、金利１％以下という条件で数千万円を貸してくれます。これは、ここまで説明してきた通り住宅ローン利用者にとっては非常に恵まれた条件です。

頭金をできる限り入れましょう？
繰上げ返済を早めに実行しましょう？

何を言っているのでしょうか?

今、住宅ローンは借りられるなら全力で借りるべきなのです。

資産運用できる人、金融資産を持っている人ほど全力で借りるべき

次に、全力で住宅ローンを借り、更に返済もできる限り伸ばした方が良い人の条件をお話しましょう。

世間に出回っている住宅ローンの情報には、「借入金額を少なくし（繰り上げ返済含む）」「借入期間もできる限り短くしよう」というバイアスが強くあるように思います。

勿論、住宅ローン金利が高い時代ならそうでしょう。しかし、前述の通り今は歴史的低金利です。

僕が見たお金の専門家を名乗るFPの住宅ローン記事では、手元資金が数千万円あり資産運用も実践している人に対しても「できる限り繰上げ返済しましょう」みたいなアドバイスをしていて愕然としました。

時代錯誤も良いところ。

手元資金がある人は返そうと思えばいつでも返せるので、低金利の間は返さなくて良いですし、更に資産運用を実践できる人は住宅ローンの借入金利１％以上での運用はそこまで難しくないので、急いで繰り上げ返済をする必要もありません。（インデックス投資するだけでも長期平均１％以上の利回りは期待できますし、それを実践する際に特に難しいこともありません。誰でもできる）

別の視点から見ると、「住宅ローンを返す」という事は、自宅という不動産へお金を投じるということを意味しています。一度自宅不動産へ投資をしたお金は自宅を売り払わない限り引き出せません。そして、自宅の資産価値が上がれば良いですが、通常今の日本で自宅への投資は目減りしていきます。

この意味でも住宅ローンを積極的に返す意味はお金を持っている人ほどないと言えるでしょう。誰も期待リターンの低い投資対象へ積極的にお金を投じたいとは思わないと思います。

１％以下の金利以上で手元資金の運用が出来ない人でかつ、直近の使用用途が無い人以外は積極的に繰り上げ返済する必要はありません。

具体的には、

自力で全く投資できない人で、銀行に預けてあるだけであり
お金が有り余っていて、この後の人生でも他にお金の使い道が一つも見当たらない人

は繰上げ返済をしても良いかなという感じです。それくらい今優先順位が低いのが繰上げ返済。

しかし、無理な借入は禁物

一応、注意点もお話しておきましょう。

まず、世間で言われている平均的な「返済比率」を一律に当てはめて借入額を決めるのは意味がないので忘れてください。

散財する人がいる家庭、子供がいる家庭、お金のかかる趣味を持っている家庭、等々、世帯により条件が千差万別なので、適切な返済比率はその人によります。

ここまで、僕は「住宅ローンは有利な借金なので出来る限り借りましょう。」と主張してきました。しかしながら、借り過ぎは禁物なので自分の借入上限は頭においておきましょう。

借入上減額を決める際の注意点としては、”自分で考える”こと。

不動産屋や金融機関が貸してくれるからという理由で、それが自分の適切な借入金額とするのは危険です。

あくまでも、自分たちの世帯の状況、仕事、金融資産、ライフプラン等を考慮し問題ない程度の返済額を自ら弾き出す必要があります。

そして、繰り返しになりますが、この時世間の平均は当てになりません。自分たちの住宅ローン借入金額は自分たちで決めるしかないのです。

住宅ローンで失敗する大半の原因は、他人が借入上限を決めた時に起こっています。

住宅ローンを検討する時の３要素

以上、ここまで住宅ローン界隈でよく質問に上がる「いくらまで借りるべきか？」「いつ繰上げ返済すべきか？」「頭金はいくら入れると良いか？」という質問に対して答えてきました。

後、よくある質問としては

「変動金利が良いか？固定金利が良いか？」
「住宅ローンを選ぶ際に気を付ける点は？」
「保障はどこまでつける？」

というのがあると思いますので、最後に、より具体的な各金融機関の住宅ローンを検討する時に注目すべき３要素についてお話しましょう。

それは

借入金利（変動or固定含む）
初期コスト
団信（保険）

です。

借入金利（変動金利か固定金利か）

これはどっちでも良いです。

更に言えば各金融機関の変動金利はもはや誤差レベルでどこが一番安いか？というのは考えるだけ思考コストの無駄。無視しましょう。

借入額にもよりますが、金利が０.１％変わってもせいぜい月の支払額で数千円しか変わりません。金利で大きな差はもはや産まれない。

そんなことよりも、家を買う時には他にもっと考えるべきことがあります。

変動か？固定か？という話であれば、前述の通りリスク負担を金融機関が持つのか？借り手が持つのか？という話になり、変動であれば借り手が、固定であれば金融機関が持つことになります。

固定金利というのは、上記を前提とすれば金融機関が「ここまでの金利なら後々上がったとしても自分たちは損しないだろう」という設定金利で、裏返せば「金融機関が想定する長期の上限金利」です。すなわち、設定されている固定金利以上に金利が将来上がらないと金融機関は考えており、もしそれ以上に金利が上がれば借り手はラッキー。しかし、仮にも金融のプロでシステムも情報も人材もたくさん持っている金融機関が素人に儲けさせるでしょうか？（過去を見るとまま大損していますが　笑）

一方で、変動金利は逆に借り手である我々が金利上昇のリスクを引き受けます。しかし、冒頭の通り結局は同じこと。未来は誰にもわかりません。金融機関は設定した固定金利くらいまでは上がるかもしれないと考えている。であれば、設定された固定金利に上がるまで（上がらないかもしれない）安い金利の恩恵を受けておこうというのが変動金利を選択する動機です。

変動金利を選択した方が良い人、固定金利を選択した方が良い人

僕が勧めるとしたら、リスクを受け入れる余裕がある人には変動を選択することを勧めます。

当然、僕も変動金利を選択しました。

ここで言う、リスクを受け入れる余裕がある人とは、つまり「大きな金融資産を持っている」か「安定した多額の収入がある人」です。

つまり、悪いシナリオが出現し金利が大きく上がっても耐えられる支払い能力を持っているか、いざとなれば一括で返済できるほどの資金力がある人は金利上昇リスクに耐えられるわけです。

逆に固定金利を選択すべき人は、収入が不安定だったり元々ギリギリの支払い能力しかなく、貯蓄も全然無いという人です。こういう人は金利上昇のリスクを全く引き受けられない人ですので割高な固定金利でも仕方ないと言えます。

現在資金的余裕のない人は、将来の不確実性を金融機関へ負担させる代わりに、進んで高めのコストを支払うことを受け入れなければならない。つまりはこれ、保険料です。（結局同じ話というのはこういうこと。我々は金利上昇リスクを負担するか保険料コストのいずれかを支払うことになります。）

だからこそ、資金的余裕のない人は計算の立つ支払い額（固定金利）をベースに借入額を考えなければならないですし借入額も控え目にすべきでしょう。

その場合、借入額は変動金利と固定金利の差分減額されますし、金利上昇に対する保険コストを高めに支払うことも許容しなければなりません。

資本主義の世の中はこの点でも資金的に余裕のある方が有利に出来ています。

リスクが取れると言うことは、リターンも得られる。

一方で、リスクを取れないと言うことは、リターンも得る機会を失うことを意味するのです。

固定金利にするなら全期間固定を選択しよう

中途半端な固定期間のローンはやめましょう。

固定金利を選択するなら全期間にすべき。固定金利を選択する理由は、支払額の計算が立つという点とリスク負担を金融機関へ持たすということだったはずです。

中途半端にリスク負担を引き受けるのでは本末転倒になります。更に、不確実性は長期であるほど高くなりますので、契約後１０年まで固定でその後固定でなくなるという金利設定は金融機関にばかり有利で契約者には物凄く損なのが理解できるでしょう。

ちなみに、大抵固定期間終了後にはがっつり金利が上がります。固定期間終了後即売るという計画であれば良いですが、そこまで確実な将来計画を立てる人は少ないでしょうからほとんどの場合、中途半端な期間設定での固定金利はやめた方が良いと言えます。

以上、声に出して復唱して下さい。

「固定金利を選択するなら全期間で！！」

金利についてはこんなところでしょうか。

初期費用について

次に、多くの人が見逃しがちな住宅ローンの初期費用について。

ぶっちゃけ言いますと、現在ここが金融機関の利益の源泉です。

つまり、借り手はここで損をすることが多いと言える。

金利については前述の通りもはや金融機関にとって利が薄すぎて美味しくないわけです。

途中で借り換えもされるかもしれないですし、他行との金利競争ももう限界。

ということで、金融機関はここで儲けを狙います。契約者側はここにあまり注意を払わないのでガードも緩い。

簡単に「手数料・・・そんなもんか」と思ってくれる

詳細は割愛しますが、住宅ローンの初期費用については大きく二つあります。

保証料
融資手数料

保証料は、住宅ローンが焦げ付いた時に金融機関への支払いを保証してくれる保証会社への支払いです。（守られるのは金融機関。借り手は守られません。）

この保証料は、借入期間に応じて支払われます。つまり、繰上げ返済等して期間が短くなれば将来返ってくる性格のもの。

諸々説明は省きますが、この保証料は昨今無料にしている金融機関が多くなっています。（ネット系の金融機関はそもそも保証会社持ってないし、日本人は真面目で住宅ローンの多くは焦げ付かないので「まあ大丈夫でしょう」という計算もあり）

ですので、現状多くの場合住宅ローンを組む時に支払う初期費用は２の融資手数料が多いでしょう。

ということで、「融資手数料」について。

これは、よくある「〜手数料」と同じでよく内容が分からない名目的な費用です。（笑）

「何にかかる手数料やねん！」

「その金額の根拠は？」

と聞いても仕方ないやつ。

前述の通り、ここが現在の金融機関の儲けです。つまりは言い値。

そして、この融資手数料は途中で一括返済したり繰上げ返済しても一切返ってきません。

大体、今各金融機関の融資手数料は借入金額に対して２％程度が多いでしょうか。

５０００万円借りたら１１０万円もの融資手数料取られます。

借入金額に比例するというのがエグいですね。

仕事としては金額に応じて変わるものでもないので、名目的な費用であることは明白。

まあ、そんなことを追求しても仕方ないので我々借り手としては、ここを如何に少なくするか？ということを考えるべきでしょう。

定率型と定額型

金融機関にもよりますし、そもそも定率型しかないところも多いのですが、

融資手数料には、「定率型」と「定額型」が存在します。

定率型は、前述の通り借入額に対して〜％という設定のものです。

対して、定額型はその名の通り１０万円とか２０万円とか借入金額によらず一定の金額のものです。

当然、定率型の方が金額としては大きくなるでしょう。

住宅ローンは借りる金額が大抵数千万円というオーダーになりますので、仮に２％の融資手数料なら（１０００万円ごとに２０万円）程度となります。

だから、金融機関も定率型と定額型の選択ができる場合、定額型は金利上乗せ設定しています。（そもそも「定額型もできますよー」というのは備考欄みたいなところに小さな文字で書いてあるので探す必要もある　笑）

しかしながら、大体において定額型を選択し上乗せ金利になってもトータルで定額型で支払った方が有利ということが多いのです。

以下、一例

イオン銀行、変動金利０.３９％、定率融資手数料２.２％、期間３５年、融資額５０００万円
という条件の人がいるとします。

：定率手数料の場合
この人が、定率融資手数料を支払う場合、初期に１１０万円（５０００万円×２.２％＝１１０万円）が出ていきます。
この場合、月々の住宅ローン支払いは127,376円です。

：定額手数料の場合
次に、定額手数料１１万円を選択した場合を考えます。
この場合、金利は０.２％上乗せされますので、月々の住宅ローン支払い額が131,791円となります。
金利０.３９％と上乗せ後の０.５９％での支払額の差は4,415円。年間で約53,000円です。

さて、どちらが有利なのか？
初期コストで１１０万円ー１１万円＝９９万円ですので、定額型を選択した方が初期支払額が９９万円安くなります。
この９９万円を金利上乗せ分で取り返すには（９９万円÷５.３万円＝）１８.７年程度かかる計算。
金融機関としては１９年以上住宅ローンを支払ってもらってやっとプラスですね。

一方で、借り手側としては初期に９９万円が出ていかないのは非常に大きいです。
仮に、この９９万円を年利３％程度で運用したとすると１９年後には約１７４万円程度が期待できますので、運用できる人にとっては実質は３０年以上（１７４万円÷５.３万円＝３２.８年）の支払い期間を想定しても定額型を選択し初期費用を抑えた方が有利という結論になるでしょう。
ここでも、投資の視点と言うか、現在価値という概念が重要です。初期に出ていかない手元に残るお金は将来のお金よりも価値が高いのです。